五类业务

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中国证监会在新发布的相关指引中创新地引入资产评估机构对基础设施基金持续进行评估的规定。

指引第七条规定，申请注册基础设施基金前，基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务，与基础设施资产支持证券管理人协商确定有效衔接。

指引第十一条规定，申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告。评估机构不得存在可能影响其独立性的行为。评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。不得随意调整评估方法和评估结果。

指引第三十四条规定，基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：基础设施项目购入或出售，基础设施基金扩募，提前终止基金合同拟进行资产处置，基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响，其他情形。

根据指引第七条、第十一条、第三十四条等条款以及中国证监会、中国证券投资基金业协会关于基金的相关规定，资产评估机构服务基础设施不动产投资信托基金（REITs）的评估业务包括5类。

一是以设立、扩募、购入、出售为目的对基础设施项目资产市场价值或投资价值的评估。

包括基础设施基金设立前和设立后的扩募前、购入前对拟持有的基础设施项目资产的评估以及设立后出售基础设施项目时对拟出售的基础设施项目资产的评估。

以设立、扩募、购入、出售为目的对基础设施项目资产评估的价值类型主要是市场价值，必要时不排除选择投资价值的可能性。

二是以财务报告为目的对基础设施项目资产公允价值或可收回金额的评估。

包括每年1次对基础设施项目资产的评估、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响时对基础设施项目资产组的评估。

笔者认为，指引中规定的每年1次对基础设施项目资产的评估就是以财务报告为目的减值测试的定期评估，指引中规定的基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响时对基础设施项目资产组的评估就是当出现减值迹象时以财务报告为目的减值测试的不定期评估。

三是以变现处置为目的对基础设施项目资产市场价值或清算价值的评估。

包括提前终止基金合同拟进行资产处置的评估或其他以变现处置为目的清算价值的评估。

四是以财务报告为目的对基金公允价值的评估。

指引第二条规定，本指引所称基础设施基金，是指同时符合下列特征的基金产品：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券；基金通过资产支持证券和项目公司等载体(下称“特殊目的载体”)取得基础设施项目完全所有权或经营权利，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

根据中国证监会于2016年9月11日发布的《公开募集证券投资基金运作指引第2号——基金中基金指引》第三条和第八条规定，我国内地基础设施REITs属于基金中基金并应当采用公允的估值方法及时、准确地反映基金资产的价值变动。

随后中国证券投资基金业协会于2017年5月4日发布《基金中基金估值业务指引（试行）》。

五是基金管理人或基金托管人、特殊目的公司、项目公司委托的其他评估相关业务的评估。

三种评估方法

02

对基础设施项目的评估，理论上可以适用市场法、收益法和成本法3种方法，具体需要评估人员根据评估对象特性等合理选择。

根据指引第八条规定，基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合下列要求：原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外；主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；中国证监会规定的其他要求。基础设施基金拟持有的基础设施项目为优质资产。

根据指引第十二条的规定，评估报告包括基础设施项目详细信息，即基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；基础设施项目的市场情况等；影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；基础设施基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月等。

可以判断，该类评估原则上需要采用收益法作为评估方法之一。

收益法评估需具备3个前提条件：投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业未来预期收益折算成的现值，能够对企业未来收益进行合理预测，能够对与企业未来收益的风险程度相对应的折现率进行合理估算。

首先，美国和亚洲的日本、新加坡及中国香港REITs总收益率分别为13％、13.8%、11%、16.1%，均比较强劲且相对稳定。其次，我国内地基础设施REITs试点主要针对收入来源以使用者付费为主的经营性存量PPP项目。

基于此分析，未来收益是可以合理预测的，未来收益的风险程度相对应的折现率是可以合理估算的。

从运用收益法评估所需具备的前提条件来看，我国内地基础设施REITs运用收益法评估也是适用的。

收益法常用的具体方法包括 股利折现法和 现金流量折现法。

股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估，由于我国内地基础设施REITs是通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，股利折现法一般不适用于我国内地基础设施REITs的评估。

现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位（项目公司）所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。

预测现金流量，既可以从市场参与者角度进行，也可以选择特定投资者的角度。从特定投资者的角度预测现金流量时，适用的价值类型通常为投资价值。我国内地基础设施REITs中收益法应用的具体方法一般为现金流量折现法。

在评估界有一种相对明确的情况，如果未来收益期内被评估企业的资本结构或债务的变化是明确的，应当直接采用股权自由现金流折现模型。如高速公路的收费权，运营的核电站等投资大、收益稳定、收益期固定的基础设施类企业或银行、保险等金融类企业价值评估。

基础设施项目符合投资大、收益稳定、收益期固定的特点。并且，指引第十五条规定，基础设施基金成立后保留基础设施项目已存在对外借款的，应当充分说明理由，详细说明保留借款的金额、比例、偿付安排、符合法定条件的说明及对基础设施项目收益的影响，并充分揭示相关风险,资本结构或债务的变化也是明确的，所以宜采用股权自由现金流折现模型。

REITs总收益包括两个部分，即 股息分红和 资本升值。

对于股息分红，指引第二条规定，采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

对于一般企业的现金流量折现法，估算被评估单位的股东全部权益时，通常不考虑分红的影响。

但由于我国内地基础设施REITs，规定采取封闭式运作且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，按照“持续增长率=ROE×（1-分红率）”的思路，基础设施REITs项目资产的未来增长率是较低的，未来收益是较稳定、持续的，折现率不高。

基于分红率是明确的，为保障自由现金流未来预测的合理性和准确性，应同时进行预期资产负债表的预测。

以设立、扩募、购入、出售为目的对基础设施项目资产市场价值或投资价值的评估，常采用税后自由现金流折现模型。

以财务报告为目的对基础设施项目资产公允价值或可收回金额的评估，根据《企业会计准则第8号——资产减值》，常采用税前自由现金流折现模型。对于资本升值，根据目前规定，公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易,可通过上市盘活存量资产。

除收益法外，市场法是评估我国内地基础设施REITs的适用方法。市场法常用的两种具体方法是 上市公司比较法和 交易案例比较法。控制权及交易数量可能影响交易案例比较法中的可比企业交易价格，在切实可行的情况下，应考虑评估对象与交易案例在控制权和流动性方面的差异及其对评估对象价值的影响。

对于以设立、扩募、购入、出售为目的对基础设施项目资产的评估，市场法或成本法（资产基础法）通常是除收益法之外第二种评估方法的选择。

以变现处置为目的对基础设施项目资产的评估，一般先采用成本法估算拟处置基础设施项目资产的市场价值，然后估算快速变现率，以“市场价值×快速变现率”估算拟处置基础设施项目资产的清算价值。